2022년 기획재정부 선정 베스트 협동조합으로 지난 1월의 협동조합으로 선정된 위스테이별내사회적협동조합은 국내 최초의 협동조합형 아파트 운영을 통해 돌봄과 교육이 합쳐진 주거공동체를 목표로 하는 곳이다.

위스테이별내

국토교통부와 한국토지주택공사는 2016년 말 제10호 뉴스테이 사업으로 경기 남양주시 별내지구와 고양시 지축지구에 총 1,030세대 규모의 협동조합형 공공지원 민간임대주택 사업 공모를 시행해 더함컨소시엄의 ’위스테이별내(491세대)‘와 ’위스테이지축(539세대)‘를 선정했다.

이에 따라 경기도 남양주시 별내동에 정부(주택도시기금)가 70% 위스테이별내사협이 30%의 지분을 가지고 있는 「㈜대한제10호뉴스테이위탁관리부동산투자회사(REITs)」가 형식상 운영의 주체가 되는 형태로 조성되었다.

기존 공공지원 민간임대주택 사업이 세제 혜택을 비롯해 공공자금이 투입됨에도 불구하고 대부분의 혜택이 시공사(건설사)에 돌아가는 구조에 문제의식을 느끼고, 사업의 혜택이 시공사가 아닌 입주민에게 돌아가고 입주민이 주체적으로 운영할 수 있는 협동조합형 아파트를 만들기 위해 사회적협동조합을 설립한 것으로 알려졌다.

특히 일반 공공지원 민간임대주택(뉴스테이)은 민간 건설사가 사업을 주관하며 장기간 자금 회수의 어려움, 공실률 문제, 집값 하락 등 위험 부담으로 다양한 정부 지원이 있던 상황으로 건설사는 임대 기간이 끝나면 이익 환수를 위해 일반 분양을 진행하는 게 일반적이다.

이에 따른 분양가는 건설사 수익 중심으로 책정하는데 공공택지를 저렴한 가격으로 받은 건설사가 시세차익으로 이익이 커지는 구조라는 비판이 있었다.

당시 정부는 기존 뉴스테이 사업과 방식은 유사하나 협동조합이 리츠의 출자자로 참여하여 입주 완료 시점까지 입주민이 조합원이 되는 협동조합을 설립, 자주적 방식의 단지 관리와 공동육아 등 소셜비지니스를 활성화하고 사회적 일자리 창출 및 공익성을 확보하는 등 건설사가 적정 이윤 이상의 개발 이익을 독점할 수 없고, 입주민에게 돌아가는 이익이 커지도록 사업을 설계하면서 임대료를 상대적으로 낮춘 효과가 있는 것으로 나타났다.

아파트 입주민은 위스테이별내사협의 조합원으로서 ‘17년 조합 설립 이후 ‘20년 입주 전까지 3년 동안 공동으로 주거 및 아파트 커뮤니티 공간 설계부터 운영 프로그램까지 전반에 걸쳐 의견을 나누었으며 입주 이후에는 실제 이를 운영하는 아파트형 마을공동체를 형성하고 있다.

특히 이러한 협의를 거쳐 단지 내 커뮤니티 공간을 법정 기준보다 2.5배 넓게 설계해 ①소통 공간이자 공용 부엌이 있는 ’동네카페‘ ②입주민이 선정한 책으로 채워진 ’동네책방‘ ③목공 작업과 개인 방송, 전문 연주가 가능한 ’동네창작소‘ ④다양한 운동 기구가 갖춰진 ’동네체육관‘ ⑤건강한 먹거리를 키우는 ’동네텃밭‘ 등을 운영하고 있다.

발기인으로 참여한 1차 조합원(123세대)과 공개 모집한 2차 조합원(368세대)이 지난 2020년 6~8월에 입주해 8년 동안 거주를 보장받고 2년마다 재계약하고 있다.

조합은 재무 구조에 문제가 되지 않은 선에서 입주자에게 최대한 적은 부담을 주는 가격으로 결정하기 위해 보증금과 임대료 인상률을 5% 이내(‘22년 계약 갱신 시 1% 인상)로 하고 있다.

출자금을 포함한 보증금과 월 임대료는 ①60㎡ 기준 7천만~2억 원대에 40만~10만 원대, ②74㎡ 기준 7천만~2억 5천만 원대에 50만~10만 원대, ③84㎡ 기준 7천만~2억 7천만 원대에 60만~10만 원대 수준이며 보증금을 높이면 월 임대료는 최저 10만 원대(커뮤니티 이용료 5만 원 포함)도 가능하다.

협동조합형 아파트로서 공동체의 결속력과 구매력을 바탕으로 한 공동구매, 먹거리‧육아‧돌봄 등 생활에 필수적인 물품과 서비스의 이용료 인하 등 공동체 내부에 자체적인 공유경제 플랫폼 비즈니스를 결합해 다양한 형태의 사회적경제 방식을 실현하며, 이를 통한 아파트 내 일자리 창출도 하고 있다.

협동상회

아울러 아파트 상가 점포 4개소를 별도의 협동조합으로 설립했는데 ①로컬푸드와 유기농 친환경 먹거리, 사회적경제기업 상품을 유통하는 ‘협동상회협동조합’ ②분식과 식자재를 가공‧조리하는 ‘가치하다협동조합’ ③방과후교실을 운영하는 ‘3로27 사회적협동조합’ ④시니어 일자리를 창출하는 ‘60플러스행복협동조합’이 운영 중이다.

또한, 공간위원회, 청소년위원회, IT위원회, 백개의학교위원회, 갈등조정위원회 등 약 120명의 입주민이 참여하는 11개의 위원회를 구성해 매월 공동체의 이슈를 점검하는 등 주민이 참여하여 직접 의사결정하고 있다.

갈등조정위원회 교육

특히, 갈등조정위원회에서는 공동체 방식으로 갈등을 관리하면서 층간 소음, 반려동물, 실내 흡연 등 이웃 간 문제가 생기면 명문화된 규정에 따라 ‘갈등조정센터 접수→갈등조정위원 배정→갈등조정 코칭→갈등위원회 개최→갈등조정 기간’을 거쳐 갈등 해결의 과정을 거치게 된다.

이외에도 30개의 동아리에서 약 430명이 활동하는 주거공동체 문화가 활성화되어 있으며, 보육‧돌봄 사업과 방과후교실을 운영해 공동체 내 돌봄 체계를 구축하고 있다.

거주가 예상되는 미성년자를 사전 조사해 수요를 예측, 이웃이 함께하는 돌봄 사업으로 지역의 돌봄 공백을 해소하기 위한 유아 놀이방 ‘키움터’와 다 함께 돌봄센터 ‘자람터’ 등으로 공동육아를 실현 중이다.

위스테이별내사협의 협동조합형 아파트는 아파트가 자산 형성의 도구가 되는 현실에서 벗어나 새로운 관점과 가능성을 보여주고 있다. 입주민이자 조합원이 ‘주주‧공급자‧임차인‧운영자’로서 필요에 따라 구성원을 모집해 기획부터 활동까지 직접 설계‧운영하며, 주인의식을 가지고 참여하는 등 생산에서 소비까지 모든 것을 주관하는 주체로서 역할을 하기 때문이다.

실제로 ‘아파트 입주 1주년 기념 설문조사’에서 다수 입주민은 삶의 질 향상 등 삶의 만족도가 높아지고, 이웃과의 신뢰를 통한 공동체적 소속감, 조합원으로서의 자부심, 안전 체감도 상승 등의 이유를 협동조합형 아파트 거주의 긍정적인 요인으로 꼽았다.

생명의 궁극적 목적(다음세대의 생존을 위해 지식과 지혜를 남기는 일)에 최선을 다하고 있습니다. 지금은 어린 미래세대의 입장에서 현재를 바라보고 미래인류의 공익을 위해 지금 정의에 위배된다 하더라도 외면하지 않겠습니다. 인류애, 자원, 환경, 가치관...

미래세대 정일관 jusinsaja@naver.com 정일관의 기사 더보기

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